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市场化方式破资金难题,物业服务可“先尝后买”

朝阳率先试点社会资本改造老旧小区

来源: 北京日报     2019年12月09日        版次: 01     作者:

    朝阳劲松北社区新改建的“美好会客厅” 是居民提出诉求的地方,更是矛盾化解中心。图为物业安保和绿化负责人王涛(左一)记录居民提出的冬季植物养护和停车建议。本报记者 戴冰摄  

    本报记者 朱松梅

    新闻阅读提示

    治理原则和目标

    创新公共服务提供方式,鼓励支持社会力量兴办公益事业,满足人民多层次多样化需求,使改革发展成果更多更公平惠及全体人民。

    ——《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》

    在物业服务企业、业委会、社区社会组织中加大组建党组织力度,确保党的组织和工作有效覆盖。

    ——中共北京市委贯彻《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》的实施意见

    党建引领社会力量参与、物业服务“先尝后买”,朝阳劲松北社区在全市率先引入社会资本,破解了老旧小区改造资金来源、长期管护两大难题。试点一年半,40岁的老小区变化让人惊喜:街巷干净清爽,停车有序,居民进出可“刷脸”,方圆百来米,蔬菜粮油都能购置齐全。

    小区怎么改?党建引领社会力量参与

    劲松桥西北,一大片朱红色老楼就是劲松北社区。

    “北社区属于改革开放后第一批成建制的楼房住宅区,已经超过40岁了。”劲松北社区居委会的负责人说。一张拍摄于去年初的照片显示,那时的社区路面破烂,绿地斑秃,商铺的外摆摊子把人行道占了一半。

    与很多老旧小区相似,劲松北社区也曾陆续开展过抗震加固、外墙保温等改造工程,并由政府聘用第三方负责垃圾清运、停车管理等。不过,政府只能提供“兜底”服务,很难谈得上提升居住品质。

    为了满足居民对美好生活的期待,去年7月,首个引入社会力量、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在这里启动了。具备投资、设计、运营等全链条业务能力的愿景集团被确定为运营方,在劲松街道以及规划、住建和房管等部门的指导下,对小区开展综合改造和提升,共同探索社区长效发展的创新模式。

    老旧小区改造之难,难在其涉及多个主体协调、多方利益平衡、多点问题解决。党建搭平台,劲松北社区蹚出了一条党建引领、社会力量参与的城市治理新路子。

    工程启动伊始,劲松街道工委就搭建了党建工作平台,以社区党委为统领,带领居民党支部,同时吸纳物业党支部、房管所党支部、改造项目临时党支部,组成党建共同体。近百名党员包楼包院,以入户访谈、现场调研、居民议事会、评审会等方式收集居民需求,总共走访了2380位居民,举办10多场问需会。

    党建引领,共商共治,化解了矛盾和争端,也把实事做到了居民心坎儿里。很快,“一街两园”示范区的改造开始进场施工,包括劲松西街、小公园以及209号楼,面积约占北社区的10%,改造内容涉及公共空间、智能化、服务业态、社区文化四个方面共30余项。

    钱从哪里来?闲置资源转化可经营资产

    数月之后,小区焕然一新:街巷干净清爽,停车有序,居民进出可“刷脸”。愿景集团前后总共投入资金超3000万元。

    “如果只靠政府投入,无异于杯水车薪。如果由企业投入,就必须寻找新的盈利空间,否则也难以为继。”清华同衡规划设计研究院总工程师张险峰说。

    企业从中得到合理收益,方能实现可持续运营。早在改造之初,朝阳区房管局和劲松街道就对配套用房、人防工程等闲置空间开展测算,并把其中1600平方米面积的运营权交给愿景集团,用于建设便民商业设施,逐步收回改造成本。

    200平方米的废弃车棚,在改造后出租给了“匠心工坊”便民商店,为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。旁边的配套用房也打造成统一风格,几家老字号和连锁食品企业入驻。

    “除了盘活闲置空间,我们还将通过后续的物业和停车管理收费,以及计划落地的养老、托幼、健康等产业形成市场利益激发点。”愿景集团董事长陶红兵说,初步测算显示,约在十年后可实现投资回报平衡,并实现微利、可持续运营。

    居家过日子,离不开蔬菜零售、美容美发、家政维修等便民商业设施。在企业盈利的同时,居民也因此感受到了便利和宜居。

    “劲松北社区共有居民3605户,其中,40%是60岁以上的老年人,37%是在此租房的年轻人。”项目部负责人刘楚介绍说,根据这两类不同人群,社区里分别布局了不同的业态。中老年人有了心心念念的菜市场和社区食堂,年轻人则可以到家门口的咖啡馆享受闲暇时光。

    后续怎么管?社区营造“搅活”老小区

    如今,站在社区门口抬头望,“劲松北社区”的题字格外醒目。这遒劲的手写体出自70岁的居民贾志华,在一次社区书法比赛中,老人拔得头筹,获得了“题字权”。

    书法比赛、消夏市集、周末观影、社区课堂……一场场精彩的活动,让邻居们找回了几十年前的亲切感。

    今年6月,劲松北社区以“居民过半、建筑面积过半”的形式选聘愿景集团物业入驻。从那时起,这样的邻里活动已经举办40多次。

    “运营方要获得认可,开展长期的管理,只有硬件投入是不够的,更重要的是把大家的心气儿聚起来。”陶红兵说,社区营造恰恰以另辟蹊径的方式“搅活”了老小区。

    不久前,一间理发店在劲松北社区开张了。小小的房间中客如云来,因为这儿的老板是老熟人——摆摊儿经营近十年的朱师傅两口子。

    “一开始,我们觉得自己肯定干不下去了。”朱师傅说,自己这些年占道经营,虽说方便了不少居民,但于法于规并不占理儿。没想到,在这次改造中不但没有被轰走,反而作为便民业态保留下来,还有了合法固定的经营场所。“为了回报社区和居民,来我这儿理发的老人60岁以上打折,80岁以上的只要提前预约,我就上门服务!”

    和朱师傅一样,修鞋匠、保洁员、水果摊主等七八位社区的“老朋友”,如今都继续留在社区里为大伙儿服务,延续着社区的温情。物业服务还推行“先尝后买”的模式,让居民吃下定心丸,真正体验到物业的好处后,再讨论如何收费。

    劲松街道办相关负责人介绍,明年年底前,劲松北社区将全部完成改造。此外,还将推动劲松东社区、西社区、中社区的更新,紧紧围绕“七有”要求和“五性”需求,补齐民生短板。