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  • 物业“应急”3年多咋撤不走

        在海淀区古月园小区,2015年前期物业突然撤离后,马连洼街道办事处指定一物业公司进驻“应急”。按规定应急一般不超3个月,但该物业应急服务已3年多。其间,该小区相继召开3次业主大会,选举业委会,选聘新物业,但新物业公司至今未能进驻。

        撤换物业公司难在哪?该小区为何深陷“应急”困局?本报记者进行了深入调查。

        前期物业突然撤离

        小区始陷“应急”困局

        古月园位于天秀路北侧,其东、南、西三面有圆明园、颐和园及百望山的翠色拥绕,是一个占地15万余平方米,拥有20余栋住宅楼、700余户业主的商品房小区。小区里有5千平方米的宽阔湖面,业主们在湖内放养锦鲤,有野鸭飞来歇脚,涟漪碧波,藤萝花架,山石花木点缀园中,再加上两个地下立体车库,人车分流,整个小区整洁而温馨。

        但此番景致已成为业主们的回忆。事发于2015年11月10日,该小区前期物业突然宣布撤出。随之,马连洼街道办便指定北京龙城兴业物业管理有限公司(以下简称龙城兴业)进驻小区,为业主们“应急”服务。

        《北京市物业项目交接管理办法》规定,应急服务仅限于垃圾清运、供水、电梯运行及秩序维护等基本服务,期限一般不超3个月。

        “应急”服务下,小区环境每况愈下,物业服务问题越来越多。业主们反映,先是湖水放得晚了、少了,也浑了,“这两年湖成了大家的心病,也没野鸭飞来了。”道路开始破损,藤萝花架塌了,草坪上长满了杂草,原来运行较好的地下车库,随着前期物业的离开,也未再启用过。渐渐地,地下车库内各项设施毁损,机动车却密集停在消防通道上。

        “消防设施全面瘫痪。楼道内的消防探头、家中的烟感报警系统、救护系统失灵,中控室没人值班,门禁坏了一年多也不修,电梯老夹人,还有的一停就是几个月。”2002年便入住该小区的业主刘先生还反映,业主们不得不自己组织起来浇花、浇树,“之前古月园有多美,现在就有多糟。”

        业主大会选聘新物业

        应急物业却拒绝撤出

        应急服务只能解决基本问题,且只有3个月,于是业主们想为自己选聘一家物业公司,“当时大家的想法很简单,就是想聘一家合法合规的物业公司。”业主李先生称。

        2016年1月23日至1月30日,古月园召开业主大会,选举产生业委会。2016年3月21日,业委会在马连洼街道办备案。

        选聘新物业,成了业委会的头等大事。2016年6月8日至6月12日,业委会启动第二次业主大会,召集小区全体业主,决定终止应急物业服务,并票决新物业。该次竞聘,北京瑞赢酒店物业管理有限公司(以下简称瑞赢)自9家物业公司中胜出。记者了解到,应急物业龙城兴业也参与了此次竞聘。

        2016年9月9日至9月25日,古月园召开第三次业主大会,业主们票决是否委托瑞赢成为新物业。经过一系列验票、监票、唱票、计票,结果显示,投票人数占总业主人数的74.79%,对应建筑物专有面积99368.98平方米,占建筑物总面积的63.95%,投票人数与专有面积实现“双过半”,瑞赢得票531张,从而通过古月园新物业选聘。业委会还邀请第三方北京首一业主大会工作辅导中心人员到场,全程见证验票过程,“整个过程都有视频,所有选票都照规定封存。”小区业委会主任徐宏亮称。

        2016年10月16日,业委会同瑞赢签订物业服务合同,期限3年,执行北京市地方标准三级物业服务标准。但实际上,因龙城兴业拒绝撤出,瑞赢至今未能进驻,服务合同仍是一纸空文。

        街道办质疑业主大会决定

        业委会寻求多种途径解困

        小区陷入“应急”困局,古月园业委会曾向多家行政部门、人大及海淀区纪委等求助。

        对于古月园第二次、第三次业主大会决议,马连洼街道办事处持有异议。该街道办一王姓负责人认为,根据小区《业主大会议事规则》,应由20%以上业主提议,才可召开业主大会临时会议,但业委会未启动该程序。街道办还向全体业主发函告知,认为业委会违反相关规定,组织不规范,应限期改正或撤销业主大会决议。

        对此,业委会认为,涉及全体业主共同利益的事项,需要及时处理,业委会有权提起召开业主大会临时会议,“这也是小区《业主大会议事规则》明确规定的。”业主张先生称。

        第三次业主大会决议也受到马连洼街道办质疑。以业委会临时变更会议地点,导致街道办、居委会无法到现场指导监督为由,马连洼街道办对此次业主大会作出的相关决定和授权不予认可。

        对此,业委会称,因票箱内保存着全体业主的投票,为妥善保护全体业主的投票成果,避免突发意外,才临时变更会议地点,“会议定在2016年9月25日下午3点召开,我们同街道办、居委会等负责人联系,还开车去接,但马连洼街道办一负责人称,街道办王主任有事去不了。古月园居委会陈主任也说,王主任不让她参加。”业委会成员杨先生称。

        马连洼街道办曾发函要求业委会提交业主大会及计票结果等相关资料,但遭到了业委会反对。一业委会成员表示,按照相关法律规定,街道办无权查看业主选票。

        《北京市物业项目交接管理办法》第25条、26条规定,对拒不进行物业交接、撤出物业管理区域的,市、区房屋行政主管部门,可按照物业服务企业及项目负责人信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定,对物业服务企业及相关责任人予以处理。业委会据此向海淀区房屋管理局举报,请求其对龙城兴业进行处罚。但海淀区房屋管理局以马连洼街道办对两次业主大会决议的不予认可为由,驳回了业委会的举报。

        业委会再向北京市住建委相关部门举报,也是同样结果。

        为打破应急物业撤出困局,古月园500余名业主联名向海淀区纪委监察委举报。相关材料显示,海淀区纪委监察委回复,作为业委会工作的监督指导部门,在未进行充分调查核实的基础下,马连洼街道办就向古月园全体业主发出告知函,做出不予支持和认可古月园小区临时业主大会的决定,造成了不良社会影响。海淀区纪委监察委认为,海淀区房屋管理局对应急物业服务监管不到位,没有积极推动物业交接。

        业委会起诉应急物业

        目前正等待法院重审

        经过两年零4个月的对抗,在历经行政、人大、纪检监察等多种力量介入之后,龙城兴业仍在该小区进行“应急”服务。

        该事件的解决终于走上法律途径。业委会诉请海淀法院判令龙城兴业撤离,并交还小区的相关规划、许可及建筑、建设材料。2018年3月30日,海淀法院判决龙城兴业撤离,并向业委会移交相关材料。

        一审败诉的龙城兴业提起上诉。龙城兴业认为,古月园并不是一个独立的物业管理区域,其应和荷塘月舍、安和园、澄秀园属同一个物业区域,依据是古月园没有独立的供水、供电,以及物业用房等设施。

        “业委会的产生,基于一个独立的物业区域前提。”徐宏亮称,业委会是由全体业主票决选举,并进行了备案,“这些程序的推进基于一个前提,即古月园是一个独立的物业管理区域。”

        为证实此事,业委会向记者提供了一系列规划、建设及物业服务合同等文件。他们认为,这些材料对古月园的房屋使用、管理、维修等进行了核准,确定了小区的范围,以及电梯、供水、变配电系统及物业管理用房等内容,“这些核准的内容,同目前古月园的实际情况一致。”

        记者现场了解,获知天秀路南侧自东向西建设有荷塘月舍、安和园,北侧则是古月园、澄秀园等小区。其中,因古月园是商品房小区、甲级住宅,物业费高于普通商品房的荷塘月舍,而安和园、澄秀园内则大部分为回迁安置房,物业费较低。产权性质、权属关系复杂,这在一定程度上也导致小区之间、业主之间,存在利益分歧和诉求差异。

        2月13日下午,记者来到马连洼街道办,希望采访了解古月园应急服务困局解决一事,但相关负责人以不便为由拒绝了记者采访。

        目前,北京市第一中级人民法院已以应查明古月园是否具备实施独立物业管理的条件为由,裁定此案由海淀法院重审。

        目前,各方都在等待法律的公正判决。本报记者 张淑玲 文并摄  

        记者手记

        依法办事 实现社区自治

        古月园深陷应急服务困局,该事件涉及业委会、开发商、应急物业与新聘物业公司多方纠葛,还牵扯进街道、房管、住建委、纪检监察等多个部门。来自各方的力量,就像是天鹅和螃蟹拉车,各使各的劲儿,却长期无法解决应急物业公司撤出难题。    

        这场困局至今尚无赢家。业委会多项工作难以开展,新聘物业服务合同成空,广大业主只能获得基本服务。因小区消防设施瘫痪,已将物业服务交出10余年的开发商,也得拿出80万元修复消防设施。应急物业公司龙城兴业也连连喊苦,“我们不是不撤,而是难撤。”该物业公司负责人称,这两年多来,因大部分业主拒缴物业费,应急服务已致物业公司损失数百万元,“我们也希望能给一个解决办法。”

        物业管理专家舒可心认为,我国及北京市物业管理方面已经有法可依,目前法律法规的一个核心思想就是推动并完善社区自治。“这个案例中,如果街道办认为业主大会决议违法,直接行使撤销权就行了。如果业委会不服,也可以提起行政诉讼,向法院起诉街道办。一切都可以交给法律,让法律说话。”

        诉求各方及相关部门一切从法律开始,行政部门“法无授权不可为”,业主自治“法无禁止即可为”,古月园的应急困局,便有了打破的希望。

        所幸,该事件已在海淀法院等待重审,也终将走法律途径解决。但愿法律的公正判决,能将温馨与美好、宁静与和谐重新还给古月园的业主,也还给像古月园一样、陷入物业服务困局的所有小区。

        从法律出发,严格依法办事,社区自治才能真正实现。

  • 狭洞相逢

        通州区达富雅园小区东南角“丁”字路口铁路涵洞南侧,转弯镜缺失,车辆及行人进出视野受限,交通安全隐患严重。

        王青 2月10日摄

  • 杂物占道

        东华门大街马路中间及北侧人行便道上摆满杂物。林子 2月11日摄  

  • 难挡风雨

        新华街三里小区地下车库塑料顶棚破损,不仅难挡风雨,而且易砸落,危及车辆及行人安全。李先生 2月5日摄  

  • 轮胎占车位 搭棚堆杂物

        私装地锁或用汽车轮胎、自行车、共享单车等抢占车位,并在住宅楼下搭建杂物棚,用来存放废旧物品……在丰台区韩庄子二里小区,这些行为不仅占用了公共空间,也给小区带来消防安全隐患。

        两个杂物棚就设在该小区7号楼北侧,西边的杂物棚占地约10平方米,四角搭着4根铁架子,顶部的帐篷布由周边树木及灯杆支撑。棚内,杂乱地堆着凉席、床垫儿,以及沙发、桌椅等废旧物品。另一间杂物棚地处该小区东北角,占地约6平方米,四面用薄板密封,木门上着锁。该间木棚后有一根线杆,3个空鸟笼自下而上,最高的一个紧挨着变压器。

        楼下地面并不宽敞,几棵大树间设有三角地锁,另有多处固定着废旧车胎、自行车、共享单车等。“这些都是用来占车位的,”居民张先生反映,该小区是一个建有20余年的老旧小区,没有物业管理。近年来,随着私家车不断增多,便有住户用链条、自行车等障碍物私占车位。之前,经居民举报,该小区还曾集中清理过地锁,但没过多久,又有新地锁出现。居民们认为,这些杂物棚、地锁不仅破坏了小区的整体环境,带来了消防安全隐患,若不及时拆除,还可能引发其他居民效仿,故呼吁该小区所属的居委会及街道办事处尽快拆除,恢复小区环境原貌。

        2月18日,记者联系韩庄子二里所属的新村街道办事处,一负责人表示,其会将该事件向城管部门通报,并联系社区现场查看,“一旦确定,将及时拆除私搭杂物棚及地锁。”该负责人称,针对该小区停车难题,街道办目前正在招标,以引进专业停车公司,为小区居民规划停车位,解决老旧小区停车难。

        本报记者 张淑玲  

        通讯员 纪凤利 文并摄  

  • 这些公交站牌“带病”上岗

        市民龚先生:“公交918快”改为“公交918线”后,站牌至今未改,在此等车得问经常乘车的人才知道。公交899路自下花园开往朱辛庄公交场站方向,昌平西关环岛站牌破损,信息不全。此外,西城区广安门至珠市口路段,公交站已装上了电子站牌,其他很多城市的公交站牌都有LED屏幕,能显示公交车到站还有几站、多长时间。北京公交应查治“有病”站牌,尽快推进电子站牌建设。

        北京市公交集团:电子站牌建设是一项系统工程,复杂且庞大,需要各相关委办局审批建设施工等相关手续,另外前期投资较大,后期运营维护也需大量资金支持。

        为满足乘客对电子站牌的需求,提升公交站台信息化服务水平,北京市公交集团自筹资金,同时请相关委办局审批办理各项手续,拟在未来3年内建设3000余个电子站牌。现在两广路西段,自广安门至珠市口已建电子站牌示范大街,共建有23个站台、29个电子站牌。今后,北京市公交集团会积极申请电子站牌维护资金,确保后续运营维护,并在北京市推广建设。

  • 缙阳小区锅炉房全天轰鸣

        市民杨女士:延庆区缙阳小区有两个天然气锅炉,一到供暖季,全天24小时噪音大,像飞机低空飞行时的轰鸣,令大家睡不着觉,严重影响了周边居民正常生活。

        延庆区永宁镇政府:永宁镇政府高度重视该问题,接报后立即责成相关部门进行处理。目前,两台问题锅炉将由两台新锅炉取代。在供暖期间,因天然气管线无法切割,故等供暖一结束,新锅炉经质监部门检验合格,便可正式启用。

  • 梧桐苑周边交通秩序乱

        市民李先生:门头沟区梧桐苑小区周边的龙兴南一路、龙兴南二路、规划三路、玉带西街、玉带街等道路交通秩序混乱:一是违法停车,无论白天夜间,道路成免费停车场,斑马线上都停放着车辆,行人过马路要先观察车内是否有人,以防车辆突然启动,造成交通事故。二是交通信号灯上监控成摆设,行人闯红灯严重。三是车辆在机动车道与非机动车道间随意变道。该社区周边还有幼儿园、学校,应加强交通监管。

        门头沟区政府:经向城市管理部门了解,龙兴南一路、龙兴南二路、规划三路、玉带西街、玉带街为市政道路,建成后尚未完成移交,交通支队无法进行执法,造成乱停无序。目前,这些道路移交工作正在推进。针对乱停乱放,交通等相关部门已召开协调会,确定采取装护栏、施划停车位、开放地下停车场等措施解决。